一套房住14人，是群租吗？“客厅改房间”符合上海规定吗？

一个月前的周末，上海浦东新区兴和苑的居民石女士发现楼上时断时续传来嘈杂的电钻声，由于家中老人被打扰，她上楼与装修工人理论。一进门发现，楼上的复式房，每间卧室都配置了统一桌椅、床和衣柜，客厅也被分割出了一个房间。

“这不是群租样式吗？”她与邻居交流才得知，此前就有货车不断拉来大量家具和电器。而据熟悉房主的邻居称，这套复式房是交给了链家下属的租房品牌“自如”来运作，在房东与自如签订的合同中已注明，入住人数最多可14人……

客厅分割出租是自如一贯的运作模式。如今，这一模式在申城也引发了争议。“同一室号里住14个人那还得了，我们这个老小区可折腾不起！”石女士和邻里们不解，“如此明目张胆群租，合法吗？”　　

自如的“N+1优化”

记者在自如APP中看到，石女士说的浦东大道2406弄4号1101室复式房，如今已上线待租，属于“自如友家”产品线。APP中，有7间房可供出租的“自如友家·兴和苑7居室”，被打上了“独立阳台”、“离地铁近”、“首次出租”、“月度双次保洁”等标签，7间房月租金从2230元到3090元不等。

自如APP中，兴和苑的这套复式房变成了7间供出租。

一套复式房怎么摇身一变成了7居室？记者在APP中申请看房，很快一名徐姓自如“管家”与记者取得联系。

12月11日17时，自如管家带着记者找到了小区入口。而在此前记者测算过，离小区最近的地铁6号线德平路站走过来1.3公里，至少要花20分钟。但徐管家解释，这里租客大多数在陆家嘴上班，走一两百米到公交站，再坐半小时左右就能到，“今天已经有3个人来看过了。”

小区不新，是2003年建成的高层。楼下，车停得扑扑满。4号楼底楼铁门虚掩，管家直接带记者进入楼内抵达11层。1101室，“自如”已将门锁换成了密码锁，“每个住客都有独立的开启密码”，管家一边开门一边向记者介绍，每个房间也都有独立的密码锁。

进门，右手侧是餐厅和厨房，餐厅里配备全新的冰箱和微波炉，以及一套白色细脚餐桌。进门左手侧，是一间朝南的大卧室。记者留意这个卧室风格有一些怪怪的，一侧墙面有着巨大的电视背景墙。管家并不避讳：“这是我们的‘优化间’。”何谓“优化间”？即将原有的客厅分割改造为一个房间。据称，改造前客厅面积约有20平方米，自带4平方米的大阳台；而优化出来的房间，面积约12平方米。新砌的隔墙比原有墙面明显窄一点，敲起来空空的。

自如将原有客厅加以分割后，隔出了一间“优化间”。

图上的这个房间就是原客厅优化出来的房间。

楼上楼下转了一圈，记者发现除了客厅的优化间外，其他6间房均是原有的房间，楼上楼下各3间。所有的房间“自如”都进行了重新装修，添置了全新的桌椅床柜和空调，变成了白领流行的简约“北欧”风格，并更换了大部分电线和水管；每层在中间过道的位置还安装了路由器，提供WIFI……

不动原有房间，只将客厅“优化”，自如的管家告诉记者，这就叫“N+1优化”。

楼内多户居民反对

自如是链家在2016新创立的租房品牌。和一般中介不同，自如与业主签订委托协议后，租客入住能得到保洁、维修、搬家等附加服务，还有一位“管家”解决日常问题。

客观地评价，这套200平方米的复式房经改造后，整洁干净，风格统一，丝毫没有记者以往所采访的“群租房”那般脏乱。即便是客厅优化出来的房间，也大小合适。分割后，并不影响房屋的各项原有功能。房间按照面积不同，租金不一，最贵的属一楼西南向12平方米左右的卧室，因为拥有独立卫生间，租金达每月3090元。部分房间从窗户处还可直接眺望不远处的杨浦大桥，不时还有轮船汽笛声传来，还是实打实的“江景房”。管家估计，7间房屋应该能在1个月内全租出去，“如果离地铁再近一些，租出去的速度还会更快。”

由于7个房间每间面积都在10平方米以上，按照自如的规范，这样大小的房间每间最多可入住2人，而这也正是“最多14人”的说法的由来。记者向管家表示对入住人数太多的忧虑，担心是否会造成卫生间等一些公共设施过于紧张，且人多难免人员混杂，治安堪忧。管家宽慰说，租住自如的大多是城市“小白领”，一般1个房间都只住1个人，“住14个人几乎不可能”。

但这一说法楼内的其他住户并不认可。石女士称，复式房如此对外出租，会麻烦不断。她和邻居都认为，群租人员复杂，进进出出影响社区安全，对楼下住户也是不小的困扰。另一方面，也会加重水电以及清洁卫生等压力。“我们小区比较旧，原先电梯就出现过故障，增加大量人员进出，容易超负荷运转。”为此，石女士还联系了楼组长，希望能和房东协商，适当减少租住人数。但房东称，他与自如签订了5年合同，自如如何出租运作他并不过问。

无奈之下，石女士只能向12345市民服务热线投诉，称如此分割出租涉嫌群租。依据是申城2014年发布实施的一份文件中，“将原本设计为非居住空间出租供人员居住”就能被认定为属于群租。　

2014年，上海市综治办、市高院、市住房保障房屋管理局、市公安局等十部门曾联合发布《关于加强本市住宅小区出租房屋综合管理的实施意见》，对群租房的认定进行了明确。

“N+1”是否合法有争议

与北京在整治中将自如的隔断房悉数敲除不同的是，客厅隔断成房间出租在申城是否允许，不管在法律层面还是实际操作层面，目前均存在争议。

自如的管家告诉记者，大户型的客厅在合租屋里属于公共空间，每个房客都要为这块不怎么用的空间承担成本。

常见的做法是，房东或中介在客厅中改造出一个单间，以容纳更多的租客，降低年轻人在城市中的生活成本。而且，在一套房屋中只将符合条件的客厅做一间优化间，这种居住空间在面积、通风、采光等方面都有很好的品质。

自如在对房子进行改造的过程中，对房屋原有水管进行了更换，以保证稳定租住。

上海的隔断房是否会像北京一样被取缔？对此管家很自信：“目前上海这边没问题，因为有‘N+1’政策允许。”

管家所说的“N+1”政策指的是2015年上海市房管局等七部门联合发布的《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房试行意见的通知》，其中规定“代理经租机构在出租房屋时，单套住房内使用面积12平方米以上的客厅（起居室），可以作为一间房间单独出租使用，但餐厅、过厅除外。”其中要求“客厅单独出租使用的，客厅（分隔后）和与之相连的餐厅等均应当具备直接采光和自然通风条件。”这份文件今年2月份试行到期后，上海市政府又将其延长至2019年2月。

但另一方面，石女士在投诉中引用的法规也依然是有效的。

2014年，上海市综治办、市高院、市住房保障房屋管理局、市公安局等十部门曾联合发布《关于加强本市住宅小区出租房屋综合管理的实施意见》，并同步修订了《上海市居住房屋租赁管理办法》。其中就明确了“群租”如何界定，即在上海市中心城区和市郊城镇的住宅小区内，只要有将单位集体宿舍设在住宅小区内、将一间原始设计为居住空间的房间分割、将原始设计为非居住空间出租供人员居住、任一出租房间的人均居住面积低于5平方米等等情形之一的，就是群租。

静安区江场西路1366弄18号的业主刘女士今年11月曾向“12345”投诉其居住的门幢里存在二房东和自如分割后出租的做法，彭浦镇房办认定后回复其，客厅分割出租属于群租，且会由镇平安办牵头，安排整治。记者向彭浦镇房办了解，其适用的正是2014年的相关规章。

如有分歧，新法优先？

老百姓投诉时拿着一份《意见》、企业却拿着另外一份《意见》，两者均属申城的地方性法规，应该以何为准？记者曾就此类问题咨询过上海市人大常委会法工委的相关负责人，他介绍，《立法法》规定了此类问题的处理方式，即“新法规定、特别规定优先适用”。也就是说，颁布更晚的《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房试行意见的通知》优先适用。

记者深入了解后发现，事情并没有这么简单。在上海的基层房管部门，目前更多参照适用的却是2014年的文件。原因何在？一名基层房管部门的工作人员告诉记者，上述两份文件的矛盾的确令基层“没有方向”、“很为难”；但是，作为基层政府部门，很多时候只能从消除社会矛盾、维护居民利益的角度出发，来决定管理的方向。因而，这也是申城绝大多数基层政府部门更倾向于2014年文件的原因所在。所以，“该敲的隔断还是得敲！”

在自如的APP上，记者看到隔断间出租的不在少数。12月12日，负责江场西路1366弄的管家带记者看了这个小区里一间5楼的出租房。记者看到，3室2厅的房子，房间都不大，但客厅却异常大，足有35平方米，自如将这个客厅分割成了一个单独的“1室1厅”。这名管家反问记者：“这么大的客厅如果不改为房间出租分摊房租，谁愿意来租这么小的房间？”

江场西路1366弄的房子有着巨大的客厅，自如将客厅分割出来了一个“1室1厅”。

随着申城对群租房整治常规化，越来越多的房东更愿意将房子交给自如这样的“代经租”企业来包租，由此带来的法规冲突、居民争议也必须重视。采访中，一名基层房管部门工作人员表示，更合理的做法是，新文件出台，如果与老的文件精神有冲突，应该将老的废除，“口径统一”为好。

本文来源：解放日报·上观新闻

作者：毛锦伟 车佳楠

微信编辑：胡雨松

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